Vendre un appartement ou une maison déjà louée est parfaitement possible.
Mais selon que le propriétaire souhaite vendre le logement occupé ou libre de tout locataire, les règles, les délais et les obligations ne sont pas les mêmes.
Avant de mettre en vente un bien immobilier loué, trois points doivent donc être anticipés : la poursuite du bail, l’éventuel congé pour vendre et l’organisation des visites.
1. Si le logement est vendu occupé, le bail continue
Le propriétaire peut vendre un logement alors que le locataire est toujours en place. Dans ce cas, l’acquéreur achète le bien avec le bail en cours.
Le locataire conserve son logement aux mêmes conditions : montant du loyer, durée du bail, charges et obligations contractuelles restent inchangés. Le nouvel acquéreur devient simplement son nouveau propriétaire et doit lui communiquer ses coordonnées.
C’est également le nouveau propriétaire qui devra restituer le dépôt de garantie lorsque le locataire quittera les lieux, sous réserve des éventuelles sommes pouvant être retenues conformément au bail.
Dans le cadre d’une vente occupée classique, le locataire peut se porter acquéreur, mais il ne bénéficie pas automatiquement d’un droit de préemption. Le propriétaire peut donc vendre le logement à un autre acheteur sans être obligé de le proposer en priorité au locataire, sauf dans certaines situations particulières, notamment lors de la vente d’un immeuble.
La présence d’un locataire peut toutefois avoir une incidence sur la valeur du bien, selon le montant du loyer, la durée restante du bail et le profil des investisseurs recherchés.
2. Pour vendre le logement libre, il faut anticiper le congé
Lorsque le propriétaire souhaite vendre un logement vide de tout occupant, il doit donner un congé pour vendre au locataire.
Pour un logement loué vide constituant la résidence principale du locataire, ce congé doit lui parvenir au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Un simple envoi avant cette date ne suffit pas : le délai se calcule à partir de la réception effective du congé.
La lettre doit notamment préciser le prix et les conditions de la vente. Elle vaut alors offre de vente au locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption.
Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre. S’il souhaite acheter, il bénéficie ensuite d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente, porté à quatre mois lorsqu’il finance son acquisition à l’aide d’un prêt immobilier.
Ces règles concernent la location vide à usage de résidence principale. Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, le congé doit être reçu au moins trois mois avant l’échéance du bail et ne vaut pas offre prioritaire d’achat.
3. Les visites du logement sont encadrées
La mise en vente d’un logement occupé nécessite également de respecter la vie privée et la jouissance paisible du locataire.
Lorsque le bail comporte une clause autorisant les visites en vue de la vente, le propriétaire, l’agence immobilière et le locataire doivent convenir ensemble des jours et des horaires.
Les visites ne peuvent pas être imposées :
- le dimanche
- les jours fériés
- pendant plus de deux heures au cours d’une même journée ouvrable.
Le propriétaire ou l’agent immobilier ne peut pas entrer librement dans le logement en l’absence du locataire sans son accord. Une organisation claire et anticipée facilite les visites tout en préservant une relation sereine avec l’occupant.
Une vente qui se prépare bien avant l’annonce
Vendre un bien immobilier déjà loué demande donc d’examiner le bail, son échéance, le type de location et l’objectif du propriétaire avant de choisir la stratégie de commercialisation.
Les agences du groupement IMAGIMMO accompagnent les propriétaires dans la vente de leurs biens loués à Montpellier, dans sa métropole et dans l’Hérault, en tenant compte des règles juridiques, de la situation du locataire et des attentes des investisseurs.
Vendre occupé ou vendre libre : dans les deux cas, l’anticipation reste la première condition d’une transaction réussie.
