On croit souvent que la taxe foncière dépend principalement de la surface du logement. En réalité, son calcul est beaucoup plus complexe.

Deux appartements de superficie équivalente peuvent ainsi supporter des taxes foncières très différentes selon leur commune, leur catégorie cadastrale, leur état, leur emplacement ou encore leurs équipements.

Avant d’acheter un bien immobilier, d’investir ou d’engager des travaux, il est donc utile de comprendre ce qui se cache derrière le montant indiqué sur l’avis d’imposition.

Qui doit payer la taxe foncière ?

La taxe foncière est due par la personne qui est propriétaire ou usufruitière du bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition.

Elle reste à sa charge même lorsque le logement est loué. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure généralement sur le même avis, peut être récupérée auprès du locataire dans les charges locatives.

Lorsqu’un bien est vendu en cours d’année, l’administration fiscale réclame la totalité de la taxe au propriétaire présent au 1er janvier.

Le compromis ou l’acte de vente prévoit toutefois généralement une répartition entre vendeur et acquéreur, calculée au prorata du temps de propriété.

Cet accord reste propre aux parties et n’est pas opposable à l’administration.

Quels biens immobiliers sont concernés ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties concerne notamment :

• les maisons et appartements 
• les garages et emplacements de stationnement 
• certaines dépendances 
• les locaux commerciaux et professionnels 
• les constructions durablement fixées au sol.
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Les terrains et propriétés non bâties relèvent d’une taxe foncière distincte.

Le calcul présenté ici concerne principalement les logements. Depuis 2017, les locaux professionnels font l’objet d’une méthode d’évaluation spécifique, fondée notamment sur leur catégorie et leur secteur locatif.

La valeur locative cadastrale : la base du calcul

La taxe foncière ne part pas directement de la valeur de vente du bien. Elle repose sur sa valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique qu’il pourrait produire dans des conditions normales.

Pour les logements, cette valeur repose encore sur les conditions du marché locatif de 1970, mais elle est revalorisée chaque année.

Chaque logement est classé dans une catégorie, puis un tarif au mètre carré est appliqué à sa surface pondérée.

Qu’est-ce que la surface pondérée ?

La surface pondérée ne correspond ni à la surface habitable ni à la surface loi Carrez.

Elle part de la superficie réelle du bien, puis lui applique différents correctifs tenant compte notamment :

• de la nature des pièces et des dépendances 
• de l’importance du logement 
• de l’état d’entretien du bâtiment 
• de sa situation dans la commune 
• de son exposition et de son emplacement 
• de la présence éventuelle d’un ascenseur 
• de ses équipements et éléments de confort.
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Certains équipements sont même convertis en « mètres carrés théoriques ». Par exemple, la présence de l’eau courante représente 4 m², un WC particulier 3 m², une baignoire 5 m² et le chauffage central 2 m² par pièce concernée. Ces mètres carrés ne s’ajoutent évidemment pas à la surface réelle du logement : ils servent uniquement au calcul cadastral.

Comment obtient-on le montant final ?

Pour une propriété bâtie, l’administration applique un abattement de 50 % à la valeur locative cadastrale. La base imposable correspond donc à la moitié de cette valeur.

Les collectivités territoriales appliquent ensuite les taux qu’elles votent chaque année :

Valeur locative cadastrale × 50 % × taux locaux = taxe foncière sur le bâti.

Pour une propriété non bâtie, l’abattement est de 20 % : la base imposable correspond donc à 80 % de la valeur cadastrale du terrain.

Pourquoi la taxe foncière peut-elle évoluer ?

Son montant peut augmenter lorsque les collectivités modifient leurs taux, lorsque les valeurs cadastrales sont revalorisées ou lorsque le bien connaît un changement important : extension, création d’une piscine, transformation d’un garage, amélioration notable du confort ou modification de sa consistance.

Les agences du groupement IMAGIMMO accompagnent les acquéreurs et investisseurs à Montpellier, dans sa métropole et dans l’Hérault pour analyser l’ensemble des charges liées à un achat immobilier.

La taxe foncière ne se résume pas à des mètres carrés.

C’est un véritable élément du budget à étudier avant d’acheter, d’investir ou de rénover.