Dans l’Hérault, les épisodes méditerranéens, les risques d’inondation et les feux de forêt font partie des réalités à anticiper. Le département est particulièrement exposé à plusieurs risques naturels susceptibles d’endommager maisons, appartements, jardins ou dépendances.
Que le bien soit déjà en vente ou non, les premiers réflexes restent les mêmes : sécuriser les lieux, limiter l’aggravation des dommages, conserver des preuves et prévenir rapidement son assureur.
Le bien n’est pas en vente : déclarer et documenter le sinistre
Après un dégât des eaux, une inondation, un incendie ou une tempête, le propriétaire doit déclarer le sinistre dans le délai prévu par son contrat d’assurance habitation.
Photographies, vidéos, factures, inventaire des biens endommagés et justificatifs d’entretien peuvent faciliter l’étude du dossier. Selon la nature et l’importance des dommages, l’assureur peut mandater un expert chargé d’en rechercher les causes et d’évaluer le montant de l’indemnisation.
En cas de catastrophe naturelle, l’indemnisation suppose notamment qu’un arrêté reconnaisse officiellement l’état de catastrophe naturelle pour la commune et le phénomène concernés.
Il est donc utile de relire régulièrement son contrat pour vérifier :
- les événements couverts
- les exclusions de garantie
- le montant des franchises
- les plafonds d’indemnisation
- les dépendances et aménagements assurés
- les délais et modalités de déclaration.
Le sinistre survient entre le compromis et l’acte définitif
Un sinistre intervenant après la signature du compromis doit être signalé sans attendre à l’assureur, au notaire, à l’agence immobilière et à l’acquéreur.
Le bien doit normalement être conservé dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’engagement. Mais les conséquences juridiques d’une dégradation dépendent du contenu exact de l’avant-contrat.
En droit, le transfert de propriété entraîne en principe le transfert des risques, mais ce transfert peut être différé par la volonté des parties. Les compromis immobiliers prévoient fréquemment que la propriété et la jouissance ne seront transférées qu’au moment de la signature de l’acte authentique.
Que se passe-t-il selon l’importance des dégâts ?
Lorsque les dommages sont limités, la vente peut généralement se poursuivre. Plusieurs solutions peuvent alors être organisées :
- faire réaliser les réparations avant l’acte définitif
- reporter la signature pour attendre l’expertise ou les travaux
- prévoir un ajustement du prix
- transférer à l’acquéreur le bénéfice d’une indemnisation, lorsque cela est juridiquement et contractuellement possible
- formaliser l’accord des parties dans un avenant.
Si le logement est gravement endommagé, devenu inhabitable ou profondément différent de celui que l’acquéreur avait accepté d’acheter, la situation doit être étudiée par le notaire. Selon les clauses du compromis, l’acquéreur pourra éventuellement maintenir son projet, négocier de nouvelles conditions ou demander que la vente ne soit pas poursuivie.
Il n’existe donc pas une réponse identique pour tous les sinistres.
Un réflexe essentiel : conserver son assurance jusqu’à la vente
Le vendeur ne doit pas résilier son assurance habitation dès la signature du compromis.
Il reste indispensable de maintenir le bien assuré au minimum jusqu’à la signature de l’acte authentique et à la remise des clés. L’acquéreur devra de son côté organiser sa propre couverture pour prendre le relais au moment du transfert de propriété. Le Code des assurances prévoit par ailleurs la poursuite de plein droit de l’assurance au profit de l’acquéreur lors de l’aliénation du bien, sous réserve des démarches et obligations à accomplir auprès de l’assureur.
Les professionnels IMAGIMMO, les notaires et les assureurs coordonnent leurs interventions afin d’informer l’acquéreur, protéger le vendeur et sécuriser la poursuite de la transaction.
Un imprévu climatique ne met pas nécessairement fin à une vente immobilière. Mais il exige de la réactivité, de la transparence et un accompagnement solide.
