Pour un logement loué vide constituant la résidence principale du locataire, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du contrat et pour l’un des trois motifs autorisés par la loi : reprendre le logement pour l’habiter, le vendre libre de toute occupation ou invoquer un motif légitime et sérieux.

1. Reprendre le logement pour l’habiter

Le propriétaire peut récupérer le bien pour en faire sa propre résidence principale ou pour y loger certains de ses proches.

Le bénéficiaire de la reprise peut notamment être son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, l’un de ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Il ne suffit donc pas d’évoquer de manière générale « un membre de la famille ».

Le congé doit préciser :

• le nom et l’adresse de la personne qui occupera le logement 
• son lien avec le propriétaire 
• les éléments démontrant le caractère réel et sérieux de la reprise.
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Une reprise fictive destinée uniquement à faire partir le locataire peut être contestée.

2. Reprendre le logement pour le vendre

Le propriétaire peut également donner congé afin de vendre le logement libre de tout occupant.

Dans ce cas, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Pour une location vide, il vaut offre de vente au locataire, qui dispose d’un droit de préemption et peut donc acheter le bien en priorité. L’offre reste valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le propriétaire peut aussi choisir de vendre le logement occupé sans mettre fin au bail. Le contrat de location se poursuit alors avec l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Dans cette situation, le locataire ne bénéficie pas automatiquement d’une priorité d’achat du seul fait de la vente.

3. Donner congé pour un motif légitime et sérieux

Le bail peut ne pas être renouvelé lorsque le locataire manque à certaines de ses obligations.

Parmi les motifs susceptibles d’être retenus figurent notamment :

• les retards répétés dans le paiement du loyer 
• les troubles de voisinage 
• l’absence d’assurance habitation 
• certaines dégradations 
• une sous-location non autorisée.
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La loi ne donne toutefois pas de définition exhaustive du motif légitime et sérieux. En cas de contestation, le propriétaire doit apporter la preuve des faits invoqués et le juge apprécie si le congé est justifié.

Quels délais et quelles formalités respecter ?

Pour un logement loué vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. Ce n’est pas la date d’envoi qui compte, mais celle à laquelle le locataire reçoit effectivement la notification.

Le congé peut être délivré :

• par lettre recommandée avec accusé de réception 
• par acte de commissaire de justice 
• par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
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Il doit être adressé à tous les titulaires du bail. Un congé incomplet, envoyé trop tard ou fondé sur un motif imprécis peut être déclaré non valable.

Certains locataires bénéficient également d’une protection particulière, notamment selon leur âge, leurs ressources ou leur situation personnelle. Le renouvellement du bail ou une proposition de relogement peut alors être imposé au propriétaire.

Les agences du groupement IMAGIMMO accompagnent les propriétaires bailleurs dans l’étude du bail, le respect des délais et la préparation de leur projet immobilier à Montpellier, dans sa métropole et dans l’Hérault.

Louer son bien n’empêche pas de le récupérer un jour. Mais en matière de location, le calendrier et la procédure ne s’improvisent pas.