Taxation des plus values immobilières

Les cas d'éxoneration prévus par la loi de finance 2012.

- La cession de résidence principale

Aucun changement en ce domaine en 2012.

- L'exonération résultant de la durée de détention du bien

Dans le nouveau régime, l'abattement applicable est  progressif et atteint les 100% au bout de 30 ans.

Attention : Le délai se calcule de date à date ; on ne tient pas compte des fractions d'années. La date retenue est en principe celle de l'acte de vente définitif, ou bien celle de la donation ou celle du décès pour les biens reçus par succession.

- La première vente d'une résidence secondaire

Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, un nouveau cas d'exonération d'impôt sur la plus-value, issu de la loi de finances pour 2012, est instauré à compter du 1er février 2012, à l'occasion de la vente d'une résidence secondaire (que ce logement soit donné en location, réservé à l'usage de son propriétaire ou vacant), sans attendre le délai de détention de trente ans.

Pour bénéficier de cette exonération, les trois conditions suivantes doivent être remplies :

• il doit s'agir de la première vente d'une résidence secondaire à compter du 1er février 2012,
• le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente,
• le vendeur doit ré-employer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de 24 mois pour acheter sa résidence principale. L'exonération s'applique à la partie du prix qui est ré-investie.

- La vente de l'ancienne résidence de retraités ou invalides

Les personnes âgées résidant en maison de retraite et les adultes handicapés hébergés dans des établissements spécialisés qui vendent dans un délai de moins de deux ans après l'avoir quitté le logement qu'ils habitaient avant leur entrée dans ces établissements bénéficient d'une exonération de plus-value sur cette vente.

Le logement qui constituait leur résidence principale, ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ. Seuls sont concernées les vendeurs remplissant les deux conditions de ressources suivantes :

• leur revenu fiscal de référence (celui de l'avant dernière année précédent la vente, soit 2010 pour une vente en 2012) ne doit pas dépasser 23.572 € pour la première part du quotient familial et 5507 € par demi part supplémentaire ;
• ils ne doivent pas être soumis à l'ISF au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente (pour une vente réalisée en 2012, le plafond de l'ISF est de 790.000 €).

Si ces conditions sont respectées, la personne qui part en maison de retraite peut donc attendre avant de se décider à vendre sa résidence principale, puisque la vente peut intervenir dans les deux ans suivant son départ. Notez que si la vente intervient la première année, la personne peut bénéficier, sans condition de ressources, de l'exonération pour résidence principale car l'administration fiscale tolère un délai d'un an entre le départ du logement et la vente de celui-ci, à condition toutefois que la mise en vente ait lieu dès que le vendeur a quitté sa résidence principale. La nouvelle exonération permet à la personne qui part en retraite de ne pas mettre en vente tout de suite.

- Le prix de vente n'excédant pas 15.000 €

- La plus-value immobilière résulte d'une expropriation

Cette plus-value est totalement exonérée, sous deux conditions :

Déclaration d'utilité publique. L'expropriation est réalisée à la suite d'une déclaration d'utilité publique sans tenir compte de la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d'expropriation). Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales ;

Remploi de l'indemnité par l'acquisition. L'exproprié procède au remploi intégral de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai de un an à compter de la date du paiement de l'indemnité.

Les plus-values réalisées à l'occasion d'une acquisition amiable par la commune ou l'Etat d'un bien exposé à un risque naturel majeur et prévisible (avalanche, crues torrentielles...) bénéficient également de l'exonération dans les mêmes conditions.