Réforme de la TVA immobilière 2010

La TVA immobilière vient d'être mise en harmonie avec les règles de droit européennes, et il en résulte des modifications importantes pour les particuliers..

Vente d'un immeuble de moins de 5 ans

Avant la réforme, la première vente à un particulier réalisée dans les 5 ans de l'achèvement de l'immeuble était soumise à TVA.
Ainsi, si vous vendiez dans ce délai un appartement acquis sur plans, ou bien la maison que vous aviez fait construire, la vente était soumise à TVA et votre acquéreur ne payait que des frais de notaire réduits. Corrélativement, vous deviez reverser au fisc la TVA sur le prix de vente mais vous pouviez déduire la TVA que vous aviez payée lors de l'achat ou de la construction.

La réforme limite l'application de la TVA, à la cession dans les 5 ans d'un logement acheté sur plans, c'est-à-dire en VEFA.

Cette règle emporte les conséquences suivantes pour le particulier :

• 1er cas : il revend un logement acheté sur plans dans les 5 ans de l'achèvement. La vente est soumise à TVA (avec droit à déduction de la TVA qu'il a payée sur le prix d'achat) et l'acquéreur paie des frais de notaire réduits. Dans ce cas précis, la règle est donc la même qu'avant la réforme.Dans ce cas le vendeur est donc soumis à la TVA sur la plus-value, même s'il revend sa résidence principale et n'est donc pas taxée sur la plus-value.

• 2ème cas : il vend une maison qu'il a fait construire, dans les 5 ans de l'achèvement. La vente n'est plus soumise à la TVA mais aux droits de mutation, donc au frais de notaire classiques de 6 à 7% du prix de vente, à la charge de l'acquéreur. Corrélativement, le vendeur ne peut déduire la TVA sur la construction.

• 3ème cas : il vend un logement qu'il a rénové et qui peut être assimilé à un logement neuf, et ce dans les 5 ans. Là non plus, la TVA ne s'applique plus si c'est le particulier qui vend. En revanche, la vente par un professionnel d'un logement rénové est assimilée à la vente d'un logement neuf et soumise à TVA.

Les terrains à bâtir

La réforme porte sur trois points :

• le redevable de la TVA qui est désormais toujours le vendeur,
• la définition du terrain à bâtir,
• l'application de la TVA à la vente de terrains à bâtir par un professionnel.

Nouvelle définition fiscale du terrain à bâtir

Avant la réforme, le terrain à bâtir était défini comme celui sur lequel on s'engageait à construire. Il s'agissait donc d'une définition subjective. Désormais, est considéré comme terrain à bâtir (TAB) le terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées, en application d'un plan local d'urbanisme (PLU), d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'une carte communale. La définition est donc plus simple.

Achat d'un terrain à bâtir : quels frais pour l'acquéreur ?

Depuis 1998, les ventes de terrains à bâtir à des particuliers étaient exclues du champ d'application de la TVA. Il en résultait pour l'acquéreur particulier le paiement des droits de mutation classiques au taux de 5,09%, que le vendeur du terrain soit un particulier ou un professionnel.

La réforme distingue désormais entre les opérations réalisées par des assujettis à la TVA et les opérations réalisées par des non-assujettis. Les assujettis sont les professionnels (aménageurs lotisseurs, marchands de biens) ainsi que les collectivités locales. Mais ce peut être également un agriculteur ou bien même une Société Civile Immobilière.

A noter : on retenait auparavant la nature de l'opération et on appliquait la TVA immobilière aux opérations de construction.

Un particulier vend un terrain :

• Le particulier n'est pas un assujetti. La vente est donc exclue de la TVA et soumise aux droits de mutation. Ceux-ci diffèrent en fait selon la qualité de l'acheteur. Si l'acquéreur est un particulier, il paie des droits de mutation au taux de 5,09%, soit au total avec les honoraires de notaire et les frais divers environ 7% de frais de notaire.

Bon à savoir : la réforme n'a donc aucune incidence sur les ventes de terrains de particulier à particulier.

Si c'est un professionnel qui achète, il paie un droit fixe de 125 euros s'il prend l'engagement de construire dans les 4 ans, ou bien une taxe de 0,715% s'il prend l'engagement de revendre dans les 5 ans.

Un professionnel vend un terrain :

• Le cas de figure est celui de la vente d'un terrain en lotissement. Le professionnel est assujetti à la TVA, l'opération est donc soumise à TVA qui est reversée par le vendeur. Le prix annoncé à l'acquéreur est donc un prix TTC.

L'acquéreur doit selon les cas payer :

• soit des droits de mutation au taux de 5,09% si l'aménageur a acheté le terrain à un particulier (dans ce cas, on parle de TVA sur marge). L'acquéreur paie alors les frais de notaire classiques de 7% sur le prix de vente.
• soit une taxe de publicité foncière au taux de 0,715% sur le prix hors taxe, si le vendeur a acquis le bien d'un professionnel (dans ce cas, on parle de TVA sur prix total). L'acheteur bénéficie ici des frais de notaire réduits d'environ 3% du prix de vente.